Les habitations délabrées ne sont pas l’apanage des propriétaires individuels. D’après les recensements effectués par les préfets en 2018, quelque 684 copropriétés comprenant 56.000 logements seraient en difficulté. Faute de travaux d’entretien réguliers, ces immeubles vieillissants ressemblent parfois à de véritables ruines. Pour éviter d’en arriver là, il faut organiser un plan d’action.

Commencer par faire le point

Tout bâtiment implique de réaliser certains travaux de rénovation périodiques afin de rester en bon état. Et contrairement à ce qu’on pourrait penser, il est souvent plus économique d’en passer par une opération globale plutôt que de laisser à chaque copropriétaire le soin de se charger de son logement. Mais avant de se lancer, encore faut-il faire un état des lieux précis de la situation.

Après avoir réalisé une enquête sur les attentes des résidants, le syndic peut utiliser le bilan initial de copropriété (BIC), qui consiste en un questionnaire permettant d’identifier les faiblesses et les points positifs de la résidence. En cas de chauffage collectif, le bilan énergétique simplifié (BES) peut en outre évaluer la consommation actuelle et à venir de l’immeuble et déterminer des économies possibles. Quant à l’observatoire de copropriété mis en place par l’Unarc (Association des responsables de copropriétés), il synthétise les postes de dépenses des charges collectives, afin de repérer d’éventuelles dérives.

L’immeuble passé au crible

Pour déterminer les travaux de rénovation nécessaires, dans un avenir proche ou à plus long terme, il faut ensuite établir un diagnostic, sachant que certains peuvent de toute façon être obligatoires. Entre 2012 et 2017, toutes les copropriétés ont ainsi dû réaliser un bilan énergétique au moyen d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif pour celles de moins de cinquante lots, ou d’un audit énergétique pour les résidences plus importantes. Mais si ces outils définissent la performance des bâtiments, ils ne permettent en revanche pas de donner une vue d’ensemble sur leur état d’entretien.

C’est pourquoi l’Agence de la transition énergétique (Ademe) conseille vivement de faire réaliser un diagnostic technique global (DTG) pour préparer le programme de travaux le plus adapté. Créé par la loi Alur du 24 mars 2014, ce rapport intègre non seulement un audit énergétique ou un DPE mais va aussi plus loin en analysant l’état apparent des parties et équipements communs, sans oublier de vérifier si le syndicat de copropriétaires s’acquitte bien de ses obligations. Le DGT aboutit enfin à une évaluation sommaire du coût et de la liste des travaux nécessaires à la conservation ou à l’amélioration de la résidence sur les dix années à venir.

Être dans les clous

Le diagnostic technique global doit respecter certaines conditions de mise en œuvre :

Facultatif ou obligatoire : dans la majorité des cas, ce rapport est facultatif. La législation n’impose de le réaliser que lorsqu’une nouvelle copropriété est créée dans un immeuble vieux de plus de dix ans ou si les autorités le réclament dans le cadre d’une procédure d’insalubrité.Une décision commune : le DGT est voté à la majorité simple lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Une fois réalisé, il est présenté lors de l’assemblée suivante.Le recours au pro : ce rapport est établi par un professionnel justifiant de compétences dans le domaine des techniques du bâtiment. L’entreprise doit fournir au syndic les justificatifs nécessaires et la copie des diplômes exigés par la législation.

À noter que depuis 2017, dès lors qu’un diagnostic global a été réalisé dans la copropriété, tout vendeur doit l’ajouter au dossier de la promesse de vente.